购房常识:商品房购买流程

更新时间:2012.10.29 浏览次数:

购房者们在看房买房的时候总是兴趣满满,但是很多人对买房的流程并不是很清楚,在买房过程中要注意哪些问题也不了解,在这里小编就为广大购房者梳理一下买房的具体流程。

购房者们在看房买房的时候总是兴趣满满,但是很多人对买房的流程并不是很清楚,在买房过程中要注意哪些问题也不了解,在这里小编就为广大购房者梳理一下买房的具体流程。

第一步:签订认购书

认购:认购是一种预订销售方式,一般只交纳较少的定金,不是签订正式的销售合同。

认购书:当你在选好房源,谈妥价格后,便是该去签订认购书了,签订认购书是比较正式的买房手续,国家有全面的法律法规限定,比如有标准的认购书模板。一份完整的认购书包括出卖人和认购人的基本情况、房屋基本情况、销售依据、价款与付款方式、认购定金、违约处理方法等,同时开发商还会讲清项目进展情况,把有关的资料和相关文件交给你。

认购书主要内容包括: 1. 认购物业; 2. 房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等; 3. 付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款; 4. 认购条件,包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

在签定完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便使购房者明白下一个细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签定购房契约,其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

第二步:签订买卖契约

购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节:

房地产开发企业预售的商品房应具备的条件

《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定:

1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。

2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。

4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。

商品房预售合同的基本内容

1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。

2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

8、房地产权属登记义务。

9、物业管理条款。

10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

11、其他条款或当事人约定的条款。

第三步:预售登记

买卖双方只有办完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方赢在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理市场处办理,同时交纳印花税。在此期间,买房如转让其所购房产,买房与受让人英在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

第四步:签订管理公约办理入住手续

当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽,物管公司将购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订物管公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。 

第五步:办理财产权过户,领取房产证。

居民在办理商品房产权证时,一般按照下列程序进行:
 
1、鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内,将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续;

2、登记。购房者在使用所购商品房后3个月内,到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时,须提交下列材料:购房者的身份证和私章,鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位置图(蓝图)、平面图(蓝图)。登记完毕领取收件收据。

3、交费。受理登记15个工作日后,到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用;

4、领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取《房屋所有权证》。

需注意:

1、要向开发商确认,你所购房屋的产权证在哪个房地局办理,然后再办或者直接向该局查询。

2、如果是按揭贷款买房,根据几大商业银行的借款合同,均有需委托开发商代办产权证的条款,即产权证只能委托开发商代办,自己不能办理。

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